重庆核心区某地标项目突然改规，商场变成了住宅，咋回事？
春节期间一直没更新文章，很多粉丝已经在后台催稿了；不过开工第一天，不晓得写点啥子，想想都觉得脑壳痛。刚好二师兄说原来的办公室太小了，拉着我去旁边的恒大中渝广场看了一圈，170多平的写字楼一个月8000块还包物业费，比前几年便宜了不少，颇有点时光倒流的感觉。透过窗户，刚好看到了这个新牌坊有名的大坑，地块很大位置也非常好，不过这么多年了一直变化不大，让人十分不解。不过前一阵，突然传出了这个地块调规的消息，据说未开发的部分由纯商业变成了商住用地，引来了很多人的注意。今天，我们就来聊一下这个新牌坊大坑的故事吧。01.神秘商人张松桥拿下嘉州巨幅土地其实翻开地图，这周边的10来个知名楼盘居然都是由同一个开发商修建的：重庆中渝发展有限公司。这些楼盘个个如雷贯耳：加州花园、加州城市花园、中渝国宾城、恒大中渝广场、恒大嘉州城、新光天地，占地达到2000多亩—简直是浓缩了重庆楼市的发展史！而重庆中渝发展有限公司曾经的掌门人，是神秘的重庆商人张松桥。1964年出生的张松桥小时候曾就读天原化工厂子弟校，后在1980年拿到了赴港的单程证，移居香港过了两年半工半读的生活。有报道称张松桥的祖母是越南华侨，后来移居到了到香港，离世时作为长孙的张松桥分到大部分财产，成为其第一桶金。利用这笔资金，张松桥开始做起了电子产品贸易，在八十年代初风靡一时的电子表，一个成本只有几元的电子表芯，从香港倒腾到内地可赚上十几倍的利润。1992年，张松桥创立中渝实业公司，与重庆相关方面签下主城北部1.41平方公里的土地开发合同，这便是嘉州这片2000亩土地的由来。中渝拿下土地后的第一个开发项目，是1997年建成的加州花园，也是重庆最早的花园小区之一，现在外立面陈旧不堪早已沦落为老破大，但中庭依然维护得不错；2000年中渝开发的加州城市花园，号称当时最大的公务员小区，可见张松桥过人的实力，其规划设计放到现在也不过时，优异的物管也一直为人所称道；2007年开发的中渝山顶道壹号，则拥有着强烈的港式风格，让当时的购房者眼前一亮。加州城市花园中渝山顶道壹号是年，张松桥以125亿的资产站上胡润富豪榜第48名，一跃登上当时的重庆首富。还掌控了渝港国际、渝太地产、港通控股、物业投资等多家在香港联交所的上市公司，拥有九龙尖沙咀彩星中心、中环世纪广场等高档物业。当年的重庆崽儿成了不折不扣的香港大亨，还是香港巨富大D会的核心成员之一，号称“重庆李嘉诚”。02.亚洲顶级商业航母嘉州中渝国际都会2012年左右，意气风发的中渝地产在新牌坊推出了其压轴之作：中渝国际都会整个项目占地约400亩，规划商业面积约260万方，目标是超越解放碑、观音桥，打造拥有“亚洲规模最大的顶级商业航母”的嘉州商圈。它的体量有多大呢？总共规划了2个高档购物中心、1个时尚文化中心、1个综合娱乐中心、2条风情商业街、1栋超300米国际地标建筑、2个超五星级酒店、约6-10栋甲级写字楼及精装高级公寓，还规划了空中连廊将商业进行连接。出人意料的是，2015年张松桥却突然和众多港商李嘉诚、郑裕彤一样选择了抛售大陆资产，将内地的产业几乎卖得一干二净，其中重庆嘉州项目以55亿元的价格卖给了恒大。张松桥这一去留下了众多难解之谜，不过再看看缝纫机踩得冒烟的皮带哥， 还是印证了爷叔在《繁花》里的那句话：做生意，不是要比谁赚得多，而是要比谁活得长。事实证明，河南人确实没得重庆崽儿跑得快。03.超高层地标消失或将增加两栋住宅小树在现场转了一圈，当年的中渝都会项目其实大部分都已经建成了。两个购物中心恒大中渝广场和新光天地已运营多年，加上旁边的写字楼公寓，早已成为新牌坊的地标。恒大中渝广场新光天地目前停滞不前的，则是恒大天璟的公寓和最后一期的商业项目（即现状大坑）。原因倒也简单，在资源有限的情况下，保交楼的重心是与民生息息相关的住宅；而商业项目投资大回报慢，只能往后放一放了。这个公寓暂且不提，我们还是继续聊大坑。根据现场公示，这个项目被称之为“恒大中渝广场9#地块”，原计划开发体量约60万方（地上31万方+地下28万方），由两栋超50层的住宅和57层的超高层办公楼，以及一个6层的裙楼商业组成。目前已经启动的，是在2020年开发的西南侧20亩土地，即当时热度爆表的恒大天玺项目—两栋50来层的超高层住宅。期间一度传出躺平，不过在去年左右已经复工，目测离封顶已经不远了。剩下未开发的商业部分，规划进行了如下调整。1.用地性质调整:将D1/04地块用地性质由商住混合用地调整为住商混合用地，同时根据《重庆市城市规划管理技术规定》，对绿地率、建筑密度做相应调整，并增配警务室。2.建筑限高调整:调整后D1/05地块新建商业商务建筑限高100米，新建居住建筑限高130米。3.建筑规模调整:将D1/04地块总计容建筑规模由35.2万平方米减少到27.7万平方米，其中减少商业商务15.5万平方米，增加居住8万平方米。4.完善内外交通:D1/05地块的地下车库应互相连通，并确保与周边轨道站点、市政道路连接。调规后地块总计容体量27.7万平方米，其中住宅16.5万平方米，商业11.2万平方米。简单地翻译一下，原来的商场可能就不修了，超高层地标写字楼也降低了高度，应该不会超过30层，另外再修建两栋超高层住宅。04.调规背后的原因资金匮乏商业过剩很多粉丝要问了，这个商业为什么要进行调规呢？原因其实也很好理解，未完工的住宅和商业都是需要砸钱进去的，但现在整个项目住宅早已售清，资金的来源就成了大问题。再看看新牌坊的商业情况，虽然之前嘉州商圈的规划十分宏大，但从现状开业的商场情况来看，体量庞大的新光天地在去年重庆商业综合体中排名第八位，只能说比较一般。而另一个恒大中渝广场就更具体了。当年这个商场是恒大散售后统一招商运营，小树还去看过这个项目，置业顾问称“租金回报率可以达到8个点，可以写进合同”。随着恒大日落西山，现在回头一看，里面大概六七成的商家都撤场了，甚至在一楼都空出了不少门面，不晓得房东们还能不能顺利收到租金。这个商场衰落的原因很复杂，有管理者经营不善的因素，也跟重庆商业整体过剩有很大关系，同时电商的崛起对实体店铺也有很大的影响。商办物业就更不用提了，租金都快破40元/平了，这些公司都到哪去了？05.尾声总体来看，本次调规可能也是眼下新牌坊大坑最好的解决方式了。住宅和商业的修建都有了资金来源，也不用修建一堆好看却又多余的商业，看起来不爽但吃起来很香，也算一个比较务实的方案。“亚洲顶级商业航母”的中渝都会广场，终于以这样的方式划上了句号
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